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Dans le contexte actuel, nous constatons une augmentation des refus de prêt par les banques, souvent malheureusement au détriment des plus modestes.

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), présidé par le ministre de l’Economie et des Finances, Bruno Le Maire, a rappelé en septembre que le marché immobilier et la production de crédit s’étaient largement redressés durant l’été, période marquée par le déconfinement. Le régulateur avait ainsi maintenu ses recommandations – aux formes d’injonctions – formulées à l’encontre des banques durant l’hiver 2019, avec pour objectif clairement affiché de serrer le robinet du crédit. Les établissements financiers ont depuis interdiction – sauf exception pour certains primo-accédants – d’accorder des prêts pour les ménages dont le taux d’endettement excède 33%. Le montant des mensualités de crédits ne peut donc plus dépasser un tiers des revenus nets du ménage.

Il n’en fallait pas plus pour que les établissements bancaires resserrent leurs conditions de crédit, en exigeant dorénavant à l’emprunteur au moins 10%, voire 15% d’apport personnel. Des pré-requis qui ont eu raison des emprunteurs les moins bien dotés en épargne. Leur part dans le nombre de prêts accordés en octobre est en net recul (-18%) par rapport à la même période l’année dernière, selon le dernier rapport de l’Observatoire Crédit logement/CSA. Pour vous aider à faire passer votre dossier Capital a donc recensé cinq aides permettant aux emprunteurs d’alléger le montant de leur prêt principal, en passant notamment par des emprunts complémentaires. Action logement – ex 1% Logement – a ainsi largement renforcé son dispositif à destination des salariés du privé, abaissant son taux d’intérêt et relevant en parallèle le plafond d’emprunt. Quant au Prêt à taux zéro (PTZ), ayant participé au financement de près de 100.000 projets immobiliers en 2019, il sera “amélioré” en 2022 selon les mots de la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, lors de son passage à notre émission Le Grand Rendez-vous de l’immobilier. 

 

Prêt action logement, ou prêt 1% patron

Chaque année, les entreprises de plus de 50 salariés cotisent auprès d’Action Logement (ex 1 % patronal). Cet organisme public redistribue ensuite cette collecte auprès des salariés des entreprises assujetties de faciliter leur accès au logement, mais aussi leur accorder des prêts ou des cautionnements à la location. Action logement a renforcé l’attractivité de ses prêts. Depuis le 1er septembre 2020, le taux d’intérêt du prêt accession est passé de 1% à 0,5% remboursable sur 25 ans, et le plafond d’emprunt a été harmonisé par le haut, à 40.000 euros, quelle que soit la zone du territoire. Une initiative qui permettra aux ménages à revenus modestes d’accéder plus facilement à la propriété, estime Action Logement. “Cette évolution est d’autant plus pertinente qu’un ménage sur sept a eu recours à ce prêt pour l’acquisition du logement qu’il occupe et que 80% d’entre eux considèrent qu’il s’agit d’une aide décisive pour construire leur projet, d’après une enquête du CREDOC effectuée en juillet 2020.” Pour finir de présenter les avantages du prêt Action Logement, précisons qu’il s’insère dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf ou ancien à titre de résidence principale, avec ou sans travaux,dans le parc social ou privé.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Sans conteste le prêt complémentaire le plus réclamé par les ménages pour la construction neuve. Plus de 90.000 emprunteurs y ont eu recours en 2019 selon les chiffres de la SGFGAS. Comme le suggère son nom, le foyer qui a bénéficié du prêt à taux zéro (PTZ) ne paie aucun intérêt sur la somme qu’il emprunte. Sa durée totale s’étale sur 20, 22 ou 25 ans. Elle est divisée en deux phases : une période de différé de 5 à 15 ans, durant laquelle les emprunteurs ne remboursent rien, et une seconde de remboursement mensuel allant de 10 à 15 ans. Le montant maximal mobilisable dépendra de la composition du foyer, du revenu fiscal de référence mais aussi du lieu de résidence. Un couple lyonnais ou niçois sans enfant (zone A) pourrait ainsi emprunter entre 84.000 et 138.000 euros selon le nombre d’enfants au sein du foyer. Ces mêmes couples, s’ils achetaient en zone rurale (zone C) ne pourraient toucher qu’entre 28.000 et 46.000 euros.

Les achats dans l’ancien y sont également éligibles, à condition que l’emprunteur y effectue des travaux (amélioration ou économies d’énergie) dont la valeur représente au moins 25 % du coût total de l’opération à financer. Le périmètre du PTZ ancien est cependant plus restreint, mobilisable uniquement dans les zones B2 (villes de 50.000 à 250.000 habitants) et C (moins de 50.000 habitants), à savoir les territoires les moins tendus. En zone C, un couple pourrait ainsi y emprunter entre 56.000 et 92.000 euros selon le nombre d’enfants à charge, un couple en zone B2 entre 61.600 et 101.200 euros.

Aides locales

Départementales, intercommunales ou communales : les prêts bonifiés des collectivités locales sont là pour vous aider dans vos projets d’achat. L’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) les a tous recensé dans sa base de données, que Capital a scruté pour en faire une liste non exhaustive. L’année dernière, plus de 40 communautés urbaines et d’agglomération en proposent, une vingtaine de départements, ainsi qu’une dizaine de métropoles. La moitié des collectivités proposaient à la fois une aide dans le neuf et l’ancien, la moitié restante se contentant d’un seul des deux dispositifs. Ces dispositifs prennent la forme, dans la majorité des cas, d’un prêt à taux zéro, ce dernier s’échelonnant généralement entre 13.000 et 22.000 euros. A Marseille, le “nouveau chèque premier logement” permet, pour les biens neufs dont le prix d’acquisition est par exemple plafonné à 2.250 euros par mètre carré (surface loi Carrez), d’obtenir un PTZ d’un montant compris entre 10 000 et 20 000 euros, financé par le promoteur vendeur du logement. La métropole de Brest (Finistère) met à disposition une subvention assortie d’un prêt à taux zéro, pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf. En plus de toucher jusqu’à 4.000 euros, un ménage de 4 personnes peut emprunter jusqu’à 25.000 euros, remboursable sur 12 ans ou 15 ans. Enfin dans la métropole de Bordeaux, il est possible de bénéficier d’un PTZ pouvant aller jusqu’à 20.000 euros dans le neuf.

Prêt d’accession sociale (PAS)

Si malgré ces dispositifs, votre dossier est au point mort, il est toujours possible d’opter pour le prêt d’accession sociale (PAS). Son succès ne se dément pas. En 2019, les PAS représentaient 83.9% des émissions de prêts conventionnés et 78.3% des montants prêtés. Et en 2020, plus de 42.000 emprunteurs ont sollicité un PAS. Près de 70% de ce type de prêt a été émis par des banques mutualistes ou coopératives. Accordé aux personnes ayant des revenus modestes, ce prêt conventionné – contrairement aux trois précédemment cités – permet de financer la totalité d’une acquisition de résidence principale (sauf frais de notaire et frais de dossier), ancienne ou neuve. Il est soumis à des conditions de revenu (à l’année N-2), qui varient selon la localisation du logement concerné et le nombre d’occupants. Il s’obtient auprès des établissements de crédit ayant passé une convention avec l’Etat.

Il présente plusieurs intérêts, affirme Cécile Can, chargée d’étude juridique au sein de l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil), organisme qui a réalisé plus de 70.000 consultations de conseils pour les ménages se lançant dans une acquisition immobilière : “Ce prêt est garanti par l’Etat. La banque sera ainsi plus encline à octroyer un crédit que dans le cadre d’un pas qu’un prêt classique”. Bien que le taux plafonds du PAS flirte, ou dépasse même l’usure, les banques fixent librement le taux qu’elles appliquent à leurs clients. “Certaines banques proposent un taux plus bas que le plafond instauré par l’Etat”, confirme Cécile Can. Aussi, pour le troisième trimestre 2020, les taux de PAS des banques oscillaient, dans la fourchette basse, entre 1,05 et 1,76% sur 20 ans. Soit potentiellement des conditions plus avantageuses que le marché. “Il peut être utile de comparer l’offre de PAS proposée par différentes banques (…) Cette comparaison s’effectue à l’aide du TAEG”, précise le gouvernement. Le Taux effectif annuel global est l’indicateur de comparaison des prêts bancaires incluant les intérêts, les frais de dossier et de garantie, mais aussi l’assurance de prêt.

Enfin, le PAS est un mode de financement souple. Il permet d’étaler le remboursement jusqu’à 30 ans, tout en protégeant financièrement l’emprunteur. La garantie est ainsi exonérée des taxes de publicité foncière. Les frais d’instruction du dossier sont plafonnés et les frais de rémunération du notaire sont réduits.

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